Todo sobre la Fiscalidad de los Arrendamientos

Antonio Millán y Javier Gómez, Departamento Jurídico y Fiscal de Supercontable – 04/08/2022

Fiscalidad para el propietario persona física.

Los ingresos derivados del arrendamiento o cesión de facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles, tienen la consideración de RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO. (Art. 22 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, texto refundido de Ley de Impuesto sobre la Renta Personas Físicas).

Así, los rendimientos de capital inmobiliario estarán constituidos por los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, siempre y cuando no se realicen como actividad económica, y las cantidades percibidas por el resto de bienes cedidos (muebles, enseres, etc.) con la vivienda alquilada.

Caso de que la vivienda estuviese subarrendada las cantidades percibidas por el propietario de la vivienda también serían consideradas como rendimientos del capital inmobiliario, mientras que las cantidades percibidas por el subarrendador serían consideradas como rendimientos del capital mobiliario.

En este sentido, para determinar el rendimiento obtenido por el propietario, habremos de realizar la diferencia entre los ingresos íntegros obtenidos y los gastos deducibles computados, una vez excluido el IVA.

Así, a partir de 1 de enero de 2003, se estableció una lista de gastos deducibles considerados necesarios para la obtención del rendimiento, aplicable a todos los rendimientos de capital inmobiliario, procedan de bienes inmuebles urbanos o rústicos arrendados, sean vivienda o no, para simplificar su cálculo, por lo que son deducibles exclusivamente los siguientes:

• Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute y demás gastos de financiación.
• Gastos de reparación y conservación. (Artículo 23 Ley 35/2006)

Existen un límite para la imputación de los gastos presentado en los puntos 1 y 2 donde no podrá deducirse excediendo, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, el exceso no aplicado en el ejercicio se podrá deducir en los 4 años siguientes con el mismo límite.

• Las amortizaciones de los bienes inmuebles de donde procedan estos rendimientos o ingresos. Ahora bien, señala el artículo 13 del Reglamento del Impuesto que se dará la efectividad de esta amortización cuando:

– Inmuebles: En cada año no exceda del resultado de aplicar el 3 por 100 (anteriormente el 2 por 100) sobre el coste de adquisición satisfecho (anteriormente valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio), sin incluir el cómputo del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. En caso de adquirir el inmueble por donación o herencia, la amortización se calcula sobre el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más el Impuesto efectivamente abonado por dicho tributo y el resto de gastos inherentes a dicha adquisición.

– Bienes Muebles: En cada año no exceda del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización del régimen de estimación directa simplificada.

– Titularidad derechos de uso y disfrute: Se amortizará su coste de adquisición, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho.

• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
• Los saldos de dudoso cobro.
• Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales y los gastos de conservación y reparación.
• Seguro del inmueble
• Gastos de formalización del contrato de arrendamiento
• Servicios y suministros
• Gastos de comunidad

Desde 1 de enero de 2011, también se establece una reducción del 60% del rendimiento neto en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

– La reducción alcanzará tanto al rendimiento neto positivo como al rendimiento neto negativo.

– Caso de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente, no respecto de los comprobados o investigados por la Administración (sí, si resultarán negativos)

A partir de 2007, el rendimiento neto del capital inmobiliario puede ser negativo. Hasta la fecha para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario se establecía que el importe máximo computable por la totalidad de gastos que resultasen deducibles no podía exceder de los rendimientos íntegros percibidos, por lo que el rendimiento neto determinado no podía resultar negativo

Con la nueva norma sólo se establece un límite para el importe máximo a computar:

– El montante total a deducir por los dos conceptos siguientes:

– gastos por intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación y,

– gastos de conservación y reparación del inmueble,

No podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos y el exceso no aplicado en el ejercicio se podrá deducir en los 4 años siguientes con el mismo límite.

Como consecuencia, cuando se imputen el resto de partidas de gasto, el rendimiento neto del capital inmobiliario podrá resultar negativo.

Fiscalidad para el inquilino.

Por lo que se refiere a la fiscalidad que afecta al/a arrendatario/a, hay que señalar que hasta el año 2007 no existía una deducción por alquiler de vivienda habitual para los inquilinos. No obstante, algunas comunidades autónomas sí tenían establecidas deducciones siempre que se cumpliesen determinados requisitos de renta.

En el año 2008, y tal y como ocurría hasta el año 1998, se vuelve a regular esta deducción por alquiler de vivienda habitual siendo habilitada por los Presupuestos Generales del Estado para 2008 (Ley 51/2007).

Pues bien, a partir de 1 de enero de 2015, queda suprimida nuevamente esta deducción (suprime Art. 68.7 y se crea una nueva DT 15ª LIRPF), si bien, se mantiene transitoriamente para los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento antes de 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual y siempre que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Además, se tiene derecho a la deducción, aunque en 2014 y/o ejercicios anteriores no se haya aplicado la deducción por alquiler de vivienda habitual, pese a haberse cumplido los requisitos para su aplicación.

Para recordar sucintamente los requisitos establecidos en el suprimido artículo 68.7 de la LIRPF, comentar:

– Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de esta deducción será de:

– Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales,

– Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

Fiscalidad para sociedades

Las sociedades que obtengan rentas motivo del arrendamiento de inmuebles habrán de computar las mismas dentro de la partida de ingresos del ejercicio que correspondan, por la totalidad del importe íntegro del arrendamiento y computar la retención que se les haya podido practicar dentro de las partidas deudoras con la Hacienda Pública.

El porcentaje de retención fijado para el ejercicio 2015 es del 20%.

A partir de 2016 este porcentaje será del 19%.

Aquellas sociedades que, por contra, actúen como arrendatarios, habrán de computar dentro de las partidas del ejercicio económico en que se produzcan, las rentas que abonen como motivo del contrato de establecido.

IVA en arrendamientos

Si el arrendamiento de un inmueble se destina a local de negocio y, por tanto, al menos una de las partes del contrato de alquiler es un empresario o profesional dentro del marco de su actividad económica, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, impone el devengo de este tributo al efectuarse el pago de la renta arrendaticia.

Además, en este tipo de arrendamientos, cuando se pacte la repercusión al arrendatario de determinados gastos, tales como el IBI, gastos de comunidad, obras, suministros energéticos y análogos, es conveniente saber que la Dirección General de Tributos, en Consulta Vinculante V0542-08, de 11 de Marzo de 2008, ha determinado que la base imponible del IVA la constituye el importe íntegro de la contraprestación arrendaticia, incluyéndose en el concepto de “contraprestación” no sólo el importe estricto de la renta, sino también las cantidades asimiladas a ésta y cualquiera otro crédito del arrendador frente al arrendatario derivado del arrendamiento; y cita expresamente, tales como gastos de agua, electricidad, basura, IBI, gastos de comunidad, entre otros.

Asimismo, estarían sujeto al IVA los arrendamientos turísticos que presten servicios propios de la industria hotelera y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).

Si en el arrendamiento turístico no se prestan servicios hosteleros, sí que están exentos de IVA.

Por último, en el caso de alquiler de edificios o partes de los mismos destinados a la vivienda, incluido garajes y anexos accesorios, se estaría EXENTO de IVA. (Art. 20.1.23 Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

La normativa establece que la constitución de contratos de arrendamiento de cualquier clase está sujeta a este impuesto. No obstante, los arrendamientos de locales de negocio no se encuentran gravados por este impuesto, ya que en ellos se realiza una actividad económica empresarial o profesional y estarían gravados por el IVA.

Los arrendamientos de fincas urbanas si estarán sujetos al impuesto y la deuda tributaria podrá satisfacerse mediante efectos timbrados, de acuerdo a una escala fijada. En el caso de los Actos Jurídicos Documentados, el contrato de arrendamiento puede ser elevado a público mediante escritura otorgada ante notario.

Retenciones en el caso de alquiler de vivienda.

En determinado tipo de arrendamientos ha de realizarse obligatoriamente una retención a cuenta del impuesto correspondiente. Así el empresario o profesional o la empresa con personalidad jurídica, que actúen como arrendatario o subarrendatario habrá de retener en las facturas presentadas.

No habrán de retener los inquilinos de las viviendas.

Tampoco se aplica retención si se trata de alquileres de locales si las rentas satisfechas no superan los 900 € anuales.

La retención habrá de practicarse sobre las rentas de arrendamientos y subarrendamiento de inmuebles urbanos destinados para locales de negocio, locales industriales y terrenos de naturaleza urbana. Sin embargo, NO habrá de retenerse sobre:

– Viviendas arrendadas por empresas para sus empleados.

– Arrendadores del grupo 861 del IAE sin cuota cero o similares (para la acreditación de este hecho será necesaria la certificación de por la Delegación o Administración de la AEAT, del domicilio fiscal de la empresa).

– Arrendamientos financieros.

– Rentas de entidades plenamente exentas.

La retención habrá de practicarse cuando se produzca el pago de la renta, siendo el importe de la retención del 20% para el ejercicio 2015 y 19% a partir del ejercicio 2016 del importe íntegro de la renta.

En cuanto a las obligaciones relacionadas con la retención encontramos el ingreso (mensual o trimestral, según corresponda) de las retenciones en la Hacienda Pública (modelo 115). El plazo para presentarse será en los 20 días naturales siguientes al mes o trimestre al que correspondan las rentas procedentes del arrendamiento.

Con efectos para la declaración correspondiente al ejercicio 2014, que se presentará en como máximo hasta 2 de enero de 2015, se produce un importante cambio en a la hora de formalizar este modelo 180 de la AEAT (Resumen anual de retenciones y pagos por arrendamiento de inmuebles) es la incorporación de nuevos campos correspondientes a las referencias catastrales y a los datos necesarios para la localización de los inmuebles urbanos que son objeto de arrendamiento. Hasta la fecha, estos datos no debían ser incluidos en este modelo informativo.

– Modelo 180. Principalmente encontramos dos consecuencias:

– Necesitamos más información para cumplimentar este modelo por lo que, ante esta obligación tributaria, emplazamos a los lectores a solicitar a sus arrendadores las referencias catastrales de los inmuebles (si no disponen de ellas) o bien obtenerlas a través de la Sede Electrónica del Catastro. También habremos de incluir dirección, población, municipio, en definitiva, datos identificativos de los inmuebles.

En caso de que un inmueble arrendado no tenga referencia catastral, deberá consignarse la clave 3 en el campo Situación del inmueble, correspondiente a cada registro de perceptor, dejándose en blanco el campo Referencia catastral.

– Modelo 347. Consecuencia de la información incluida en el modelo 180, ésta tendrá un contenido coincidente con la Declaración anual de operaciones con terceras personas (Modelo 347) por las operaciones de arrendamiento de inmuebles urbanos que sean locales de negocio y estén sujetos a retención, quedando excluidas del deber de declaración del arrendador en el modelo 347, reduciendo con ello las cargas administrativas.

Además, habrá de expedirse certificación de las retenciones practicadas, para que las personas a la cual le hemos practicado la retención tenga constancia de las mismas, por cada ejercicio económico.