Contrato de alquiler de vivienda. Cláusulas nulas de pleno derecho
Ramón Cerdá
Los contratos están para cumplirlos, pero cuando se trata de un contrato de alquiler, o de cualquier otro contrato en el que se incluyen cláusulas que son contrarias a la legislación vigente, dichas cláusulas no pueden obligar a ninguna de las partes. Normalmente no son suficientes para considerar anulable el contrato pero las cláusulas en cuestión es como si no existieran. Suele pasar bastante a menudo, en especial en la redacción de un contrato de alquiler de vivienda entre particulares.
Qué cláusulas son nulas en un contrato de alquiler de vivienda
Sería nula cualquier cláusula que fuese en contra de la legislación, pero voy a mencionar las que son más habituales:
Pagos anticipados de varios meses de alquiler
El arrendador no puede exigir al arrendatario el pago anticipado de más de una mensualidad de alquiler. Sí puede no obstante exigir la fianza o la prima de opción en caso de tratarse de un alquiler con opción a compra. También se pueden pedir en algunos casos garantías adicionales.
El contrato de alquiler de vivienda disfrazado de arrendamiento de temporada
A menudo, para que el arrendatario no pueda exigir ciertos derechos, se realiza un contrato de once meses con la indicación de que se trata de temporada. De ese modo quedaría fuera de la normativa de arrendamientos de vivienda. Hay que tener en cuenta que para eso se requiere justificación, por estudios, por trabajo temporal, etc., y que el arrendatario disponga de un domicilio permanente en otra parte.
Renuncia a la prórroga legal
Que el arrendatario renuncie en el contrato a la prórroga que establece la ley no tiene ninguna consecuencia jurídica. Hay que tener en cuenta que el propietario está obligado a tres años, siendo optativo para el arrendatario, que sí que podrá rescindirlo antes si quiere.
Obligación de un año para el arrendatario
La ley establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses. Imaginemos que, pese a todo, existe un acuerdo entre arrendador y arrendatario para, en el momento de la firma, pagar un año anticipado del alquiler. Está claro que eso ya va en contra de uno de los puntos que antes he mencionado, pero si los dos están de acuerdo nadie lo puede impedir. Ahora bien, si transcurridos seis meses, el arrendatario quisiera dar por finalizado el contrato, podría exigir al arrendador la devolución de las cuotas pagadas de más.
La vivienda debe conservarla el propietario
Es el arrendador quien tiene la obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, no será válida ninguna cláusula que obligue al arrendatario a hacer obras de conservación.
El domicilio es inviolable
El propietario no puede reservarse ningún derecho de entrada a la vivienda para comprobar el estado de conservación o para cualquier otra cosa. Esa cláusula también será completamente nula y no podrá ser ejercida.