Cómo calcular lo que realmente vale un piso

Borja Mateo | 05/09/2013

Un bien vale lo que sus frutos: cuantos mayores sean, estos mayor será el valor del bien en cuestión. Es lógico pensar que un inversor pague más por una casa que le rente más que por otra que le rente menos.

De la misma forma, cuanto más alto sea el tipo de interés al que se financia la compra de una casa, menor será su valor de mercado. La razón es sencilla: los tipos de interés altos hacen que la financiación sea más costosa con lo que menos personas pueden acceder a la compra de la vivienda.

En el momento en el que el rendimiento de los frutos obtenidos por la inversión (el alquiler) es menor que el de los gastos de financiación (interés que te cobra el banco por el préstamo) nos hallamos ante un indicio claro de burbuja. Se pasa de ser inversor a especulador cuando el precio de venta de la casa  no lo fundamentan los frutos que el bien produce (los alquileres), sino  las expectativas de revalorización del bien no sostenidas por los aumentos de los alquileres que produzca el piso.

Visto esto, vamos a centrarnos en un ejemplo muy concreto de dos pisos iguales de un mismo edificio: ambos son propiedad de particulares, uno de ellos está en alquiler y otro en venta. El estado de conservación de los inmuebles es muy similar. De esta forma veremos si en este caso merece más la compra o el alquiler de la casa.

Piso en venta

• En 2012 el piso salió a 270.000 euros a la venta y a día de hoy piden 220.000;
• Según la inmobiliaria, la media de descuentos respecto al precio que se pide es del 10%; eso quiere decir que la casa podría ser comprada por 198.000 euros;
• Gastos de transacción 10% en Impuestos de Transacciones Inmobiliarias; aparte, 1000 de Registro y 800 euros de notario;
• Precio de venta real, teniendo en cuenta todos los gastos de transacción es de 219.600 euros (198.000 euros + 10% de ITP + 1800 euros de registro y notario);
• La mejor hipoteca es de Euribor + 3,5% o el 4% efectivo

Piso en alquiler

• 700 euros/ mes. En caso de que adelantáramos varios meses y negociáramos, estarían dispuestos a bajarnos a 625 euros/mes;
• Gastos de comunidad e IBI prorrateado por mes que corren a cuenta del propietario son 100 euros;
• Alquiler mensual real 625 euros-100 euros= 525 euros;
• Alquiler anual real 525 euros X 12 meses= 6300 euros

Calculo de rentabilidad

• 6300/219600= 2,87%de rentabilidad anual en caso de que compremos el piso a la venta para invertir

Por qué ese piso es muy caro y cuánto vale realmente

• La rentabilidad mínima que hay que obtener para que merezca la pena la compra de una vivienda ha de ser del 5% de zonas de primera residencia y del 8-10% en zonas de veraneo. Incluso obteniendo estas rentabilidades, en estos momentos con la continuada bajada de los precios de alquiler, lo mejor es demorar al máximo la compra de vivienda. Los precios de los pisos bajarán aún más con un fuerte aceleración de la bajada en lo que queda del año y en el primer semestre de 2014;
• En este caso, el valor objetivo del piso es de un máximo de 126.000 (=6300/0,05) euros incluyendo todos los gatos de transacción, es decir, antes de los mismos el piso en cuestión no vale más de 113.718 euros o el 48% por debajo del precio de lo que los propietarios piden por el (220.000 euros)

Conclusiones/ que podemos aprender de este caso

• En este caso es mucho más barato alquilar que comprar. El alquiler supone el 2,87% del precio de mercado del piso. La compra se financia al 4% (la hipoteca) + 10% de gastos de transacción que se pierden el mismo día de la compra; a los anteriores hay que añadir la pérdida de valor según los precios de los pisos bajen;
• Lo peor que puede hacer un propietario es poner el precio de su casa por encima del mercado al ahuyentar a potenciales compradores, retrasa la venta y hace que el precio de transacción baje más de aquel al que lo podría haber vendido en un primer momento;
• Incluso aunque la hipoteca salga más barata que el alquiler, en ningún momento comprar: los gatos de transacción son el 10% del precio de venta a lo que hay que añadir el empobrecimiento por la continua caída del valor de mercado de inmueble como consecuencia de la bajada de los precios de los alquileres;
• Un año tras cerrar el contrato de alquiler, hay que renegociarlo a la baja porque los precios de alquiler están en tendencia de corrección para varios años más

Los dos pisos a los que me refiero se hallan en la avenida de la Condomina en Alicante y las conversaciones con el propietario y la agencia inmobiliaria tuvieron lugar el 20 de agosto.

Comprarse un piso ahora es un acto de pura especulación, de auténtica locura. Hasta 2016-2018 pisos, ni tocar.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com